★不動産投資初歩シリーズ
読み逃した方はこちらからどうぞ↓★
第一話「本当に今がはじめ時！？不動産投資
第二話「本当に今は不動産はチャンスなのか」
第三話「不動産投資の正しい戦略とは」
第四話「コアプラス型投資って何がいいの？」
第五話「都心に買うならどんな物件がいいの？」
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まだまだ多い不動産投資の疑問
『地方の物件は危険なの？』
・不動産投資チャンスが来ていること
・初心者がとるべき投資タイプ
・いつどんな物件を買うのが良いか
をお伝えしてきました。
でも、まだまだ疑問をお持ちじゃないでしょうか？
銀行からの借り入れの件とか、どれぐらい自己資金が要るのかとか不安は尽きないです
じゃあ最初の質問なんですけど、前回、投資先は都心の物件にすべしとありましたが、どうして地方の物件はダメなんですか？
高利回りでも手を出さない方がいいんですか？
前にも素人には避けた方がいいって言われてましたね
超高利回りの地方物件は、ハイリスク・ハイリターンです。
土地勘や地域性、そして賃料が安いために相対的に負担の重くなる修繕、これらの目利きを間違えると、大きな問題が発生するリスクがあります。
もはや投資というよりは、自営業や事業再生案件に近く、労力がかかります。
なので全財産をかけるということは危険ですし、管理会社に回せっきりで悠々自適という運営はできません。
私の経験からお話すると、不動産市場でハイリスクの勝負をしてきた人の多くは負け、市場から退場しています。
リスクの高い物件で超過リターンを得ようとせず、王道の投資をまっとうに行うことにより、安定した収益確保を目指すのが固いです。
さしあたり４つあります。
①地域の賃貸需要が大きく減少する可能性がある
そういう理由で、急に借り手がつかなくなるということがあるのが地方です。
東京での賃貸は、新宿・渋谷などのターミナル駅から部屋を探しはじめ、そこで価格が高すぎる人は、急行電車の止まる沿線の近辺に、それでもまだ高いと思う人は、もう少し先の各停電車しか止まらない駅に住むという賃貸物件の探し方が定着しています。
②地方は、管理会社やビル管理会社の動きが悪い可能性がある
地方の高利回り物件は、満室の状態であることが高利回りの条件となりますが、ほとんどの場合空室だらけです。
つまり、高利回りは購入後に優秀な管理会社が満室の状態を維持してくれるという、理想的な状況のみにおいて実現されます。
すべてではないですが、地方の管理会社はゆるい感じのところが多く、動きが悪いこともしばしばです。
この様に管理会社の動きが悪くても、他に近場に頼める業者がなければ、変更することもままなりません。
③自分が率先して、動かなければいけないコストが生じる
バリューアデッド型なので、価値を上げるために自分が率先して動かなければならず、投資というよりは経営に近いプロジェクトになりますし、交通費も自分の人件費もかかってしまい、結果として損することもあるのです。
④少数の銀行しか選べない
東京は、借入先の金融機関選定という観点で見ても、都銀・地銀・信金はもちろん外資系銀行なども含め、様々な貸し手が互いに競争している激戦区です。
しかし、地方の場合、融資の出し手が極めて限られています。
現在のところ、地方で物件を買うには、スルガ銀行・地元の地銀と信金・日本政策金融公庫くらいしか選択肢がありません。
地方の物件買うときに、都心の銀行ってお金貸してくれないんですか？
地元の信金は、地域に住んでいる人のための金融機関という建前がありますので、まったく地域に縁のない人への融資は嫌がられてしまうんです。
いかに高利回りといえど、地方物件に手を出すリスクはこのようになっていま
①地域の賃貸需要が大きく減少する可能性がある
②管理会社やビル管理会社の動きが悪い可能性がある
③自分が率先して動かなければいけないコストが生じる
④少数の銀行しか選べない
高利回りだからって、安易に手を出しちゃいけないんですね！
銀行の話が出たので次の質問なんですが、銀行の借り入れっていわば借金じゃないですか？
何億も借りていて不安になったりしませんか？
